Vượt chi phí xây dựng nhà xưởng là thực trạng xảy ra ở phần lớn các dự án nhà máy, kho bãi và khu công nghiệp tại Việt Nam, đặc biệt khi quy mô lớn, kết cấu thép phức tạp và yêu cầu kỹ thuật liên tục thay đổi theo nhu cầu sản xuất. Hãy cùng Trường Thịnh phân tích 6 nguyên nhân hàng đầu khiến ngân sách nhà xưởng bị đội vốn, kèm số liệu minh họa thực tế nhất.
1. Dự toán thiếu chính xác ngay từ đầu
Một bản dự toán sơ sài là khởi đầu của hàng loạt chi phí phát sinh về sau. Phần lớn dự toán nhà xưởng chỉ phản ánh kết cấu chính gồm khung thép, móng, mái và tường bao, trong khi bỏ sót nhiều hạng mục quan trọng khác.
Các hạng mục dễ bị thiếu trong dự toán nhà xưởng
- Chi phí pháp lý: giấy phép xây dựng, đánh giá tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy
- Hệ thống kỹ thuật chuyên dụng: điện 3 pha công suất lớn, xử lý khí thải, nước thải, cẩu trục, sàn chịu tải đặc biệt
- Đơn giá vật liệu tính theo báo giá cũ, không cập nhật theo thời điểm thi công thực tế
Nghiên cứu trong ngành chỉ ra rằng năng lực hoạch định dự án là nhân tố hàng đầu ảnh hưởng đến tình trạng vượt chi phí công trình tại Việt Nam. Một nhà xưởng 5.000 m2 có thể được dự toán 25 tỷ đồng nhưng thực tế hoàn thiện lên tới 31 hoặc 32 tỷ đồng, tương ứng mức đội vốn từ 20% - 25%, chủ yếu do thiếu hệ thống xử lý nước thải hoặc nâng cấp tải trọng sàn cho máy móc.
2. Thay đổi thiết kế và công năng giữa chừng: Nguyên nhân phổ biến nhất
Nếu phải chọn một nguyên nhân gây đau đầu nhất với cả chủ đầu tư lẫn tổng thầu, đó chính là điều chỉnh thiết kế hoặc công năng sử dụng sau khi đã thi công. Vấn đề này không chỉ tốn tiền mà còn kéo theo hệ lụy nghiêm trọng về tiến độ và chất lượng kết cấu.
Cơ chế gây vượt chi phí
Mỗi lần điều chỉnh kết cấu đã dựng, ví dụ tăng tải trọng sàn, mở rộng khẩu độ, bổ sung tầng lửng hoặc thay đổi vị trí cẩu trục, đội thi công phải tháo dỡ và gia cường lại. Chi phí phát sinh gần như tương đương việc trả tiền hai lần cho cùng một hạng mục kết cấu. Bên cạnh đó, mỗi lần thay đổi khiến toàn bộ đội thi công phải tạm dừng để chờ đơn vị thiết kế tính toán lại, kéo dài tiến độ và tăng thêm chi phí thuê cẩu, máy móc và nhân công.
3. Giá thép kết cấu, vật liệu và nhân công biến động theo thị trường
Đây là nguyên nhân mà chủ đầu tư ít có khả năng kiểm soát trực tiếp nhất, nhưng tác động lại rất rõ rệt với nhà xưởng vì thép kết cấu chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí công trình.
Dữ liệu thị trường năm 2025
Theo số liệu công bố trên Tài chính Chính phủ, giá vật liệu xây dựng tại Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2025 tăng khoảng 12,7% so với cùng kỳ năm trước. Nhóm vật liệu xây dựng trong chỉ số CPI tháng 6 năm 2025 cũng tăng khoảng 7,23%. Vào những giai đoạn thị trường biến động mạnh, giá thép kết cấu và tôn mái có thể tăng từ 15 đến 30% do ảnh hưởng của lạm phát, biến động tỷ giá USD hoặc gián đoạn chuỗi cung ứng.
4. Quản lý dự án kém, giám sát thi công không chặt chẽ
Một dự án có thể sở hữu dự toán tốt và thiết kế hoàn chỉnh, nhưng nếu quá trình thi công thiếu giám sát, chi phí vẫn có thể đội lên đáng kể vì lỗi kỹ thuật trong thi công móng, kết cấu thép hoặc hệ thống cơ điện.
Các vấn đề phổ biến
- Quản lý nguồn lực thi công: Công tác điều phối và quản lý chưa hiệu quả làm kéo dài tiến độ và phát sinh chi phí vận hành từ đó ảnh hưởng đến kế hoạch đưa công trình vào khai thác.
- Kiểm soát vật tư: Thép kết cấu bị hao hụt hoặc thất thoát do thiếu kiểm soát chặt chẽ.
5. Giao tiếp yếu kém giữa chủ đầu tư, tổng thầu và đơn vị thiết kế
Trong nhiều trường hợp, vượt chi phí nhà xưởng không xuất phát từ thiếu ngân sách hay thiếu vật liệu. Nguyên nhân thực sự là vì các bên liên quan hiểu khác nhau về cùng một yêu cầu kỹ thuật. Những khoảng trống trong phối hợp giữa thiết kế kết cấu, thi công và lắp đặt cơ điện thường là điểm khởi đầu của các vấn đề chi phí về sau.
Báo cáo chuyên ngành xếp tình trạng này vào nhóm 3 nguyên nhân hàng đầu gây vượt chi phí công trình. Ví dụ một tình huống thường gặp như sau: chủ đầu tư mô tả cần không gian thông thoáng để xe nâng di chuyển, nhưng do trao đổi không rõ về kích thước xe nâng và lối đi, đơn vị thiết kế bố trí hệ cột với khoảng cách không phù hợp. Khi phát hiện sự khác biệt này ở giai đoạn lắp dựng, việc điều chỉnh bố trí cột và dầm có thể tốn thêm hàng trăm triệu đồng.
6. Chậm trễ trong quyết định của chủ đầu tư
Đây là nguyên nhân thường bị xem nhẹ, nhưng tác động của nó đến tổng chi phí và tiến độ lại không hề nhỏ, đặc biệt khi liên quan trực tiếp đến thời gian chờ của đội lắp dựng kết cấu thép, vốn có chi phí thuê cẩu và nhân công chuyên môn rất cao.
Việc chậm tiến độ cũng được xếp vào nhóm nguyên nhân chính gây vượt chi phí. Nếu chủ đầu tư mất khoảng 2 tuần để quyết định vị trí cẩu trục hoặc loại tôn mái sẽ sử dụng, toàn bộ đội lắp dựng và thiết bị thuê theo ca phải tạm nghỉ. Chi phí phát sinh trong giai đoạn chờ này có thể lên tới vài chục triệu đồng mỗi ngày và đồng thời đẩy lui tiến độ tổng thể của dự án.
7. Câu hỏi thường gặp
Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp kèm lời giải đáp chi tiết:
7.1. Vượt chi phí nhà xưởng bao nhiêu phần trăm là bình thường?
Không có con số tuyệt đối cho mọi trường hợp. Tuy nhiên, nếu đã chuẩn bị khoản dự phòng từ 5 đến 10%, phần lớn phát sinh hợp lý sẽ được hấp thụ trong giới hạn này. Mức vượt chi phí từ 20 đến 30% so với dự toán ban đầu thường là dấu hiệu cho thấy một hoặc nhiều nguyên nhân nêu trên đang xảy ra đồng thời, đặc biệt là thay đổi công năng hoặc biến động giá thép.
7.2. Có nên ký hợp đồng EPC để tránh vượt chi phí không?
Hợp đồng tổng thầu EPC giúp chủ đầu tư chủ động hơn về tổng chi phí vì phần lớn rủi ro về giá vật liệu, nhân công và phối hợp giữa các bên được chuyển sang tổng thầu. Tuy nhiên, hình thức này chỉ thực sự hiệu quả khi yêu cầu công năng, tải trọng và bố trí dây chuyền sản xuất đã được chốt trước khi ký hợp đồng. Nếu không, các thay đổi giữa chừng vẫn có thể dẫn đến phụ lục hợp đồng và chi phí tăng thêm đáng kể.
7.3 Khoản dự phòng chi phí nên để bao nhiêu là hợp lý?
Mức phổ biến được khuyến nghị là từ 5 đến 10% tổng giá trị dự toán. Với các nhà xưởng có nhiều hệ thống kỹ thuật chuyên dụng như xử lý khí thải, phòng sạch hoặc cẩu trục tải trọng lớn, hoặc thi công trong giai đoạn thị trường thép biến động, chủ đầu tư có thể cân nhắc mức dự phòng cao hơn trong khoảng này.
Vượt chi phí xây dựng nhà xưởng hiếm khi đến từ một nguyên nhân duy nhất. Thực tế đây thường là sự kết hợp của dự toán chưa đủ chi tiết, điều chỉnh thiết kế và công năng giữa chừng, biến động giá thép kết cấu, cùng những khoảng trống trong giám sát và giao tiếp giữa các bên liên quan.
Tuy nhiên là phần lớn những nguyên nhân này hoàn toàn có thể kiểm soát được nếu chủ đầu tư chủ động ngay từ đầu: đầu tư thời gian khảo sát quy trình sản xuất, chốt thiết kế kết cấu, lựa chọn hình thức hợp đồng phù hợp, duy trì giám sát và giao tiếp thường xuyên, đồng thời chuẩn bị sẵn các phương án để quyết định nhanh khi cần thiết.
Nguồn Tham Khảo
- HCMCOUJS, Ho Chi Minh City Open University Journal of Science: nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến chi phí dự án xây dựng tại Việt Nam
- Tài chính Chính phủ: số liệu biến động giá vật liệu xây dựng 6 tháng đầu năm 2025
- Tổng cục Thống kê, Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 6 năm 2025
- Thông tư 12/2021/TT-BXD, Bộ Xây dựng: hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng
- DesignAndBuild, AACons, CircleHome, IBOM, ProjestTCC, JournalOfScience, Báo Kiểm Toán: các báo cáo và phân tích chuyên ngành về nguyên nhân vượt chi phí xây dựng